¿Qué es una servidumbre?

Una servidumbre es un derecho real sobre cosa ajena; un gravamen impuesto a un inmueble en beneficio de otro. Pero ¿qué es una servidumbre, explicado de manera sencilla?.

La servidumbre es un derecho real.

La servidumbre es para empezar un derecho real, esto quiere decir que su titular es la persona que en cada momento sea propietaria del inmueble, puesto que el derecho va con el inmueble. Si se vende el inmueble, el nuevo propietario será el nuevo titular del derecho de servidumbre.

¿En qué consiste la servidumbre?

En general la servidumbre es un derecho a que el propietario de un inmueble contiguo tenga que respetar cierta ventaja o aprovechamiento del que se beneficia el inmueble. De modo que el propietario del inmueble contiguo no tiene un poder absoluto para hacer con su inmueble lo que quiera, como pudiera pensarse a priori. Tiene que respetar esa ventaja o aprovechamiento del que se beneficia el inmueble que tiene la servidumbre a su favor. 

¿Cómo se constituye la servidumbre? ¿Cómo nace?

Las servidumbres suelen requerir de una actuación jurídica por parte de los sujetos interesados. Se pueden constituir de varias formas.

• De manera voluntaria, de modo que la servidumbre nace por razón de un acuerdo que se negocia entre las partes.
• De manera forzosa, cuando el propietario del predio sirviente se niega a soportar el gravamen y se dan los requisitos para exigirla, al propietario del predio dominante no le queda otro remedio que reclamar judicialmente que se declare la existencia de la servidumbre y se obligue al predio sirviente a soportarla.
• Por el mero paso del tiempo, simplemente por haberse mantenido como situación de hecho durante mucho tiempo.

Las límitaciones del dominio.

Cuestión muy similar a las servidumbres, hasta el punto que muchas veces son confundidas, son las denominadas “limitaciones del dominio”, que son restricciones a las que también está sometido el derecho de propiedad por imperativo de la ley, es decir, que no exigen actuación alguna por parte de los interesados para ser de obligado cumplimiento y que también suponen, en general, un beneficio para un inmueble y un gravamen para otro contiguo o cercano. Si no se respetan voluntariamente no queda más remedio que exigir su cumplimiento judicialmente.

Casos típicos de Servidumbres y limitaciones del dominio.

Estas son las servidumbres y las limitaciones del dominio más típicas:

Límites del dominio aplicables a las relaciones de vecindad.

Por el simple hecho de que dos fincas estén contiguas surge la obligación de legal de soportar los siguientes gravámenes o limitaciones.

• Consentir el paso de materiales o soportar la colocación de andamios cuando es indispensable para que un vecino pueda construir o reparar su edificación.
• Recoger las aguas de lluvia de manera de modo que caigan sobre suelo propio o sobre suelo público, pero no sobre suelo del vecino.
• Soportar la caída de aguas que descienden de modo natural de inmuebles situados más alto que el nuestro, sin intervención ni obra humana.
• Guardar las distancias al vecino establecidas en la ley en el caso de que se vayan a abrir ventanas, balcones o voladizos sobre la finca del vecino.
• Guardar las distancias al vecino que establece la ley en el caso de plantaciones y construcciones.
• Teoría del uso normal, desarrollada por los tribunales.: Los derechos deben ser ejercidos de modo normal, de modo que no causen a los demás un daño apreciable. De modo que la actividad o uso del inmueble no puede ser anormalmente molesta para el vecino.

Límites del dominio por medianería

La medianería surge cuando dos fincas están separadas por un elemento común, normalmente un muro aunque también puede ser por ejemplo una cerca, un vallado, un seto vivo, una zanja... que está situado justamente sobre la línea divisoria. Da lugar a los siguientes gravámenes:

• Derecho del vecino a la elevación de la pared medianera.
• Derecho del vecino a edificación con apoyo en la pared medianera.
• Obligación de ambos de contribuir a la construcción, mantenimiento y reparación de la medianera.
• Prohibición de apertura de huecos o ventanas en la medianera.

Límites del dominio. Distancias y Obras.

Ciertas construcciones, plantaciones y obras no se pueden hacer donde uno quiera, aunque sea dentro del propio inmueble de uno. Hay que respetar ciertas distancias. Así:

• Obras nocivas y peligrosas.
• Árboles, ramas y raíces.

Tanteos y retractos

También por ley se limita la libertad del propietario para vender a quien quiera su inmueble, concediendo un derecho de retracto a ciertas personas, es decir, un derecho a que se deshaga una transmisión y se haga a su favor. Así tenemos:

• Retracto de comunero. A favor del copropietario de un proindiviso.
• Retracto de colindantes, cuando son fincas rústicas en explotación agraria.
• Retracto de coherederos, cuando la herencia no está aún repartida.
• Retracto del arrendatario.

Límites del dominio por razones de interés público.

Las siguientes normativas sectoriales imponen limitaciones al derecho de propiedad por razones de interés público:

• Patrimonio histórico.
• Dominio público hidráulico.
• Costas.
• Vías públicas.
• Seguridad nacional.

Servidumbres

• Curso natural del agua.
• Servidumbre de estribo de presa y parada o partidor.
• Servidumbre de acueducto.
• Servidumbre de saca de agua y abrevadero.
• Servidumbres de paso.
• Servidumbres de luces y vistas.
• Servidumbres de desagues de edificios (servidumbre de vertiente de tejados, servidumbre de desague de aguas pluviales.)

Si tiene cualquier problema de limitaciones del dominio o de servidumbres, por ejemplo porque un vecino pretende imponerle una limitación o una servidumbre o no respeta una servidumbre establecida a favor de su propiedad, la única manera de defender sus intereses es emprender actuaciones judiciales, y llegado ese momento es conveniente tener la mejor asesoría posible. Como abogado experto en derecho inmobiliario puedo ayudarle.

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