Reclamación del derecho de propiedad. Acción reivindicatoria.

Si es Vd. propietario de un bien inmueble y otra persona se ha apropiado de él, para recuperar lo que le pertenece debe interponer una demanda ante los tribunales denominada acción reivindicatoria. Es una de las acciones judiciales cuya finalidad es la protección del derecho de propiedad.

Quién puede interponer una acción reivindicatoria

La acción reivindicatoria la interpone el propietario del bien inmueble contra quien lo posee indebidamente. Es la vía legal para conseguir que expulsen de nuestra propiedad a quien la ocupa indebidamente y que el juzgado nos devuelva la posesión, que nos pertenece como propietarios.

La acción reivindicatoria tiene por objeto un bien inmueble de nuestra propiedad, por ejemplo una vivienda, un local de negocio, una finca agrícola. También puede tener por objeto sólo una parte del bien inmueble, porque sólo nos hayan ocupado una parte de la edificación o del local o de la finca agrícola.

Requisitos para que prospere la acción reivindicatoria

Para que la acción reivindicatoria prospere es necesario que cumplir lo siguiente:

1. Acreditar el derecho de propiedad. Hay que demostrar que somos los propietarios de la forma más rigurosa posible. Si nuestro derecho de propiedad está inscrito en el Registro de la Propiedad, basta la inscripción; pero si no está inscrito, es necesario aportar prueba del acto o negocio jurídico en virtud del cual adquirimos, así como de que teníamos la posesión y de que adquirimos de quien era a su vez propietario. Así que es necesario reunir todas las pruebas posibles: documentos, escrituras, testigos, etc.
2. Demostrar que en la actualidad el bien inmueble lo posee indebidamente otra persona. Para ello puede ser necesario levantar previamente un acta notarial si no disponemos de otro medio de prueba. Hay que advertir en este punto que si el poseedor esgrime un supuesto derecho de propiedad sobre el bien inmueble, es decir, se presenta también como propietario del bien inmueble que ocupa por tener un título (un acto o negocio jurídico en virtud del cual adquirió la propiedad), entonces la jurisprudencia exige que previa o simultáneamente se demande judicialmente la nulidad de dicho título, pues no pueden existir simultáneamente dos títulos sobre el mismo bien inmueble. Es decir, que será necesario otro procedimiento judicial, o hacer este más complejo añadiendo la pretensión de nulidad. Si no se hace así se puede perder el juicio sobre acción reivindicatoria. La declaración de nulidad debe dirigirse no sólo frente al poseedor del inmueble. También contra todos los que intervinieron en la generación de su supuesto título.
3. Identificar perfectamente el bien inmueble reivindicado. Hay que aportar prueba, si es necesario pericial, de cuál es exactamente la ubicación y linderos del inmueble que se reivindica. De no hacerlo así, el juez desestima la demanda simplemente por este motivo. Es frecuente incumplir este requisito sobre todo en el caso de las parcelas agrícolas, en las que no siempre están claros los linderos. Lo ideal es contar con una descripción gráfica georreferenciada, es decir, con indicación de latitudes y longitudes GPS de los puntos que definen los linderos. 

Finalidad de la acción reivindicatoria

La sentencia estimatoria de la acción reivindicatoria condenará al demandado a devolver a su legítimo propietario el bien inmueble que ocupaba indebidamente, condenándole además al pago de las costas, que incluyen el coste de los informes periciales aportados al procedimiento para cumplir los anteriores requisitos. 

El procedimiento judicial mediante el cual se ejerce la acción reivindicatoria es complejo y laborioso por lo que es aconsejable que lo dirija un abogado especialista en derecho inmobiliario.

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