¿Se puede compensar el importe de la fianza con las rentas adeudadas?

Voy a dar una respuesta práctica a esta pregunta que tan frecuentemente me hacen tanto los arrendadores como los arrendatarios. ¿Se puede compensar la renta de alquiler con la fianza? Es decir, ¿Puede el arrendatario exigir u obligar que se destine el importe de la fianza al pago de las rentas o cantidades que adeude al arrendador?

La respuesta es sencilla. Mientras el arrendador no haya tenido oportunidad de ver en qué estado le devuelve el inmueble el inquilino, sea vivienda o sea local de negocio, no tiene por qué destinar la fianza al pago de rentas adeudadas. Ahora bien, una vez devuelto el inmueble, si el arrendador no dice nada tras haberlo examinado porque entiende que no presenta daños y está en buen estado, entonces el inquilino sí puede exigir que se compense la fianza con las rentas u otras cantidades que pueda adeudar.

Compensación forzada de renta y fianza.

En la práctica es frecuente que el arrendatario que no desea prorrogar el contrato o que tiene pensado poner fin anticipadamente al alquiler no formalice de ningún modo la devolución de la vivivenda y la liquidación de la fianza, y deje de pagar el último mes de renta para forzar al arrendador a compensarlo con la fianza. Es una conducta abusiva, ya que muchas veces se devuelve la vivienda con daños. Lo he visto innumerables veces.

El arrendador no tiene por qué soportarlo. Puede considerar impagada la renta del último mes y reclamarla por vía judicial. Incluso, si el plazo del contrato no había concluido y no se ha formalizado la terminación anticipada, reclamar las rentas hasta que el juzgado le devuelva la posesión, y retener la fianza hasta no ver en qué estado recibe la vivienda o local.

Por desgracia los arrrendatarios saben de la lentitud de la justicia y que por ello rara vez el arrendador va a seguir esa vía. Pero si el arrendatario es solvente y se sospecha que los daños pueden ser graves, merece la pena hacerlo: Presentar una demanda de desahucio por falta de pago de la renta y retener la fianza para pagar los posibles desperfectos.

De mutuo acuerdo todo vale

Decir por último que, si se pacta de mutuo acuerdo entre arrendador y arrendatario, es perfectamente válido destinar la fianza al pago de rentas. Pero debe quedar claro si ello significa que el arrendador renuncia a reclamar los daños que pueda presentar el inmueble. De lo contrario se puede presumir que no presenta daños.

Entonces, en caso de desahucio y reclamación de cantidad, ¿se compensa o no?

Mi consejo es que no se compense. Es decir, que se reclame la totalidad de las rentas adeudadas, y se alegue expresamente en la demanda que no se compensa la fianza porque se desconoce el estado en que se encuentra el inmueble por lo que la fianza se retiene hasta que se produzca el lanzamiento. Y en el acto del lanzamiento, indicar al oficial del juzgado presente en el acto que deseamos que conste en acta el estado en que se encuentra la vivienda, de manera que tengamos prueba de los desperfectos y podamos pagar su reparación con la fianza.

El resto, si sobra, se puede destinar a compensar parte de la deuda que el arrendatario mantenga por el impago de las rentas de alquiler.

Si ya en la demanda compensamos fianza con rentas de alquiler adeudadas y luego nos encontramos desperfectos, no tendremos cantidad alguna para reparar. Del otro modo, el juzgado condenará al pago de las rentas, que podremos recuperar por vía de embargo si el inquilino es solvente, y tendremos además la fianza.

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