Consultas Resueltas sobre Arrendamientos Urbanos
Alquiler a varios inquilinos e impago de la renta. ¿Quién responde?
Consultas frecuentes sobre Arrendamientos Urbanos
- Miguel Gastalver Trujillo
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Nos referimos a las viviendas ocupadas por varias personas. Esto es característico de los pisos de estudiantes, o los pisos compartidos. En estos casos, si se deja de pagar total o parcialmente la renta, ¿qué sucede? ¿quién responde? ¿a quién reclamar?
Una vivienda puede ser ocupada por varias personas sin necesidad de que sean pareja, matrimonio o familia. Esto es algo obvio. Es el caso de los pisos de estudiantes o compartidos. Lo que no es tan obvio es quién responde de las obligaciones del contrato de alquiler, si es que la vivienda se ocupa en régimen de arrendamiento urbano.
Pluralidad de arrendatarios en el contrato.
Si es Vd. arrendador y ha decidido dedicar una vivienda a piso de estudiantes o piso compartido es conveniente que todas las personas que van a ocupar la vivienda sean parte en el contrato de alquiler.
No es conveniente que el contrato lo firme un solo inquilino y confiar en que él se ocupará de "cobrarles" a los demás, una práctica muy habitual. Existe la errónea creencia de que hacer firmar a todos los ocupantes como arrendatarios es algo engorroso o que da lugar a problemas. Nada más lejos de la realidad.
Lo mejor es que todos los ocupantes firmen el contrato como parte arrendataria.
Eso aunque sean veinte. Esto hace que queden obligados personalmente al cumplimiento de todas las obligaciones del contrato, lo cual es conveniente.
Y luego si uno entra y otro sale modificar el contrato mediante un simple anexo que lo haga constar. Eso sí, siempre y cuando la renta esté al corriente de pago. Si no, nadie sale del contrato.
Pero además de incluir a todos los ocupantes en el contrato como arrendatarios, es muy importante establecer el tipo de responsabilidad que tendrán respecto a la obligación de pago de alquiler: Mancomunada o solidaria.
¿Responsabilidad mancomunada o responsabilidad solidaria de los arrendatarios?
Cuando una obligación es mancomunada ello quiere decir que si son varios los obligados al pago la cantidad se divide entre ellos y cada uno sólo se responsabiliza de su parte. El arrendador sólo podría reclamar frente al arrendatario que no haya ingresado su parte de la renta.
Cuando una obligación es solidaria, si son varios los obligados al pago la cantidad no se divide. Cada uno responde de la totalidad. El arrendador puede dirigirse contra uno en reclamación de la totalidad. Y si no cobra, dirigirse contra otro, o contra todos a la vez. Y si es uno el que voluntariamente o por vía de embargo termina pagando, ese arrendatario puede reclamar posteriormente a los demás su parte, pero eso ya entre ellos.
Lo más conveniente es incluir a todos los ocupantes en el contrato, como arrendatarios, y establecer expresamente la responsabilidad solidaria entre ellos respecto al pago no sólo de la renta sino de todas las obligaciones del contrato.
¿Quién responde?
Así pues, volviendo a la cuestión que planteábamos al principio, en caso de viviendas ocupadas por varias personas, como los pisos de estudiantes, o los pisos compartidos, si se deja de pagar total o parcialmente la renta, ¿qué sucede? ¿quién responde? ¿a quién reclamar?
Lo que debemos hacer es consultar el contrato. Sólo responde quien haya firmado el contrato como inquilino. Si no aparece como firmante del contrato no puede el arrendador reclamar frente a él.
¿Y si sólo es uno quien no paga su parte?
Depende del régimen de responsabilidad que se haya establecido en el contrato, mancomunidad o solidaridad.
¿Y si en el contrato no pone nada?
Entonces, en principio, hay que aplicar el Código Civil, concretamente, los arts. 1137 y 1138 que dicen lo siguiente:
Artículo 1137.
La concurrencia de dos o más acreedores o de dos o más deudores en una sola obligación no implica que cada uno de aquéllos tenga derecho a pedir, ni cada uno de éstos deba prestar íntegramente las cosas objeto de la misma. Sólo habrá lugar a esto cuando la obligación expresamente lo determine, constituyéndose con el carácter de solidaria.
Artículo 1138.
Si del texto de las obligaciones a que se refiere el artículo anterior no resulta otra cosa, el crédito o la deuda se presumirán divididos en tantas partes iguales como acreedores o deudores haya, reputándose créditos o deudas distintos unos de otros.
Es decir, si no se establece nada, las obligaciones se presumen mancomunadas. Cada inquilino responde sólo de su parte proporcional de la renta.
Esta es la norma. No obstante, sepa que los tribunales admiten alguna excepción, como es el caso de la denominada "solidaridad tácita", es decir, aquella que no se ha establecido expresamente en el contrato pero cabe deducirla de las circunstancias del caso. Así que en caso de duda es mejor que consulte con un abogado experto en arrendamientos urbanos.
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