Cómo es un desahucio por falta de pago para un arrendador.

Son muchos los arrendadores que no se han visto nunca en la necesidad de interponer una demanda de desahucio por falta de pago para recuperar su inmueble y lo que les deben, y que por desconocimiento y miedo a hacerlo retrasan la decisión una y otra vez. Voy a explicar cómo es un proceso judicial de desahucio por falta de pago para un arrendador, para arrojar un poco de luz y disipar esos miedos irracionales.

Parto de la base de que, siguiendo el consejo que explico en "¿Qué hacer si el inquilino no paga la renta de alquiler"?, hemos requerido de pago al inquilino por conducto fehaciente. ¿No lo ha hecho? Entonces léalo. Le conviene. ¿Ya ha requerido de pago al inquilino? Entonces, adelante.

El procurador. Ese gran desconocido.

Para empezar, para tramitar el desahucio por falta de pago vamos a necesitar a un procurador, porque la ley lo exige. El procurador es un profesional que actuará en nuestro nombre ante el juzgado. Su función es entregar y recibir todos los escritos y resoluciones que se irán dictando a lo largo del proceso, para que no tengamos que ir personalmente a presentarlos o recibirlos. Para algunos procedimientos judiciales no es necesario, pero para el desahucio por falta de pago sí. Su intervención es obligatoria.

Una vez elegido el procurador habrá que formalizar la representación, para que conste, es decir, para que al juzgado le quede claro que estamos conformes con que ese procurador en concreto nos represente. Se puede hacer de una de estas dos maneras: O con un poder notarial o apud acta. ¿Qué significa esto?

Poder General para Pleitos.

Simplemente, vamos al notario de nuestra elección. Decimos al empleado que nos atienda que queremos otorgar un Poder General para Pleitos. Nos preguntará a favor de quién. Le decimos el nombre del procurador. Firmamos, y nos entregan una escritura. Esa escritura, llamada “Poder General para Pleitos” se la entragamos a nuestro abogado.

• Ventajas del poder: Lo otorgamos cuando queramos -antes de presentar la demanda-, en el notario que queramos. Ganamos tiempo en el procedimiento, como veremos más abajo.
• Desventajas: Cuesta unos 40€. Aunque se puede volver a utilizar para otros procesos.

Apoderamiento “apud acta”.

Si optamos por esta manera de acreditar la representación, tendremos que ir a la oficina del juzgado, una vez presentada la demanda e iniciado el procedimiento, el día y la hora que nos señalen y firmar delante del letrado de la administración de justicia un acta (de ahí el nombre) en la que damos nuestro consentimiento a que el procurador elegido nos represente. Es un trámite muy sencillo, de cinco minutos.

• Ventajas del apud acta: No cuesta dinero.
• Desventajas: Hay que ir al juzgado el día y la hora que nos señalen, lo cual nos puede hacer perder unas horas de trabajo. No obstante, si es necesario, los juzgados entregan justificantes de que se ha tenido que acudir a un acto judicial.

Ahora que ya sabemos que el Procurador es necesario y de qué forma se puede otorgar el poder, ya sabemos que al acudir al abogado para tramitar el desahucio por falta de pago deberemos decirle quién será nuestro procurador -o que lo busque él-, y cómo formalizaremos el apoderamiento.

Lo siguiente de lo que debemos preocuparnos como arrendadores es de la documentación del caso.

Los “papeles”.

Antes de acudir al abogado hay que recopilar los siguientes documentos:

• El contrato de arrendamiento, original.
• Los recibos de alquiler impagados, si es que se emitían en papel, si no no.
• Las facturas de suministros impagadas (luz, agua, etc.).
• El certificado y el acuse de recibo del requerimiento de pago, si es que -siguiendo nuestros consejos- se ha enviado.

No hace falta nada más. Acudimos a nuestro abogado de confianza, y se los entregamos.

En ese momento tenemos además que tomar una decisión:

¿Perdonamos renta a cambio de entrega inmediata del inmueble?

La ley obliga a nuestro abogado a indicar en la demanda de desahucio por falta de pago si estamos dispuestos a perdonar al arrendatario todo o parte de lo que debe e incluso las costas a cambio de que desaloje el inmueble en un plazo que fijaremos nosotros y que deberá ser igual o superior a quince días desde que se le notifique la demanda.

Así que hemos de decidirlo y comunicárselo a nuestro abogado. ¿Algún consejo? No se preocupe por esto demasiado ni espere que tenga efecto. Tramito muchísimos procedimientos de desahucio por falta de pago y en muy pocas ocasiones en que se había hecho la oferta la ha aceptado un inquilino. Así que haga lo que le parezca. Si el inquilino no acepta la oferta, ello no significa que renunciemos a cobrar lo que nos debe.

¿Y una vez presentada la demanda qué?

Pues en realidad, nosotros como arrendadores ya no tendremos que hacer nada más salvo que el inquilino se oponga a la demanda de desahucio por falta de pago. Esto sólo sucede en un 1% de los casos. En aquellos casos en los que el inquilino no paga la renta de alquiler porque considera que no tiene obligación de hacerlo, o porque considera que no debe la cantidad que se le reclama sino otra distinta, o porque en definitiva, tiene algún motivo que justifica el impago total o parcialmente, y además desea que se celebre la vista del juicio de desahucio por falta de pago y así lo pide en su contestación, y además quiere que nos sometamos a las preguntas de su abogado.

Intervención en juicio, en caso de oposición del inquilino

En caso de que el inquilino se oponga, cosa como digo poco habitual en los procedimientos de desahucio por falta de pago, tendremos que acudir a los juzgados el día señalado para el juicio y, delante del juez responder a las preguntas que nos haga el abogado del inquilino. A muchos arrendadores esto les preocupa, inexplicablemente. ¡¡pero si nadie va a ir a la cárcel!! En cualquier caso ya digo que esto sólo sucede en uno de cada cien casos.

Lo más normal es que no tengamos que pisar el juzgado. Tan sólo esperar al lanzamiento, que es el trámite más importante para el arrendador en el desahucio por falta de pago.

El lanzamiento

En realidad en la mayoría de los casos, tras entregar a nuestro abogado el poder general para pleitos y los documentos, lo único que nos queda como arrendadores es esperar a que llegue el día y hora que el juzgado señale para el denominado lanzamiento que es cuando por fín recuperamos nuestro inmueble con todas las de la ley. Ese día tendremos que ir a nuestro inmueble con un cerrajero si es que no tenemos copia de las llaves, y en presencia de los funcionarios del juzgado entrar en nuestro inmueble, previo cambio de cerradura si es menester, por fin.

Aprovecharemos además la presencia de los funcionarios judiciales para que recojan en el acta los desperfectos que presente nuestro inmueble. Esta es una posibilidad que presenta el desahucio por falta de pago que pocas veces se aprovecha, pero es muy útil.

Eso es todo.

¿Y cuánto tiempo tarda?

Es lógico que nos preocupe la cuestión. Pues bien, hemos de saber que un procedimiento de desahucio por falta de pago tiene los siguientes hitos, y cada uno implica tiempo.

1. Presentación de la demanda de desahucio en el juzgado.
2. El juzgado que va a ver el caso le asigna número al procedimiento.
3. Si hemos optado por el apoderamiento apud acta, el juzgado nos notifica el día y la hora en la que tenemos que ir a firmar el acta. Como vemos esto implica un retraso que nos podíamos haber ahorrado de haber aportado un Poder General para pleitos.
4. Vamos a firmar el acta.
5. El juzgado tiene por acreditada la representación.
6. El juzgado notifica la demanda al inquilino y le concede un plazo de diez días para que haga una de estas tres cosas:
   • Desalojar el inmueble
   • Pagar
   • Oponerse.
7. Si no hace ninguna de ellas, se va directamente al lanzamiento.
8. Si se opone, se celebra el juicio en la fecha señalada y se dicta sentencia.
9. Lanzamiento.

La duración total del procedimiento de desahucio por falta de pago depende de cada juzgado, pero como mínimo tenemos que resignarnos a una espera de unos seis o siete meses antes de recuperar nuestro inmueble legalmente. Sí, es una mala noticia pero es así.

¡¿Y qué pasa con el dinero que me deben?!

Buena pregunta. Hemos de saber que la reclamación de las cantidades adeudadas exige la iniciación de un segundo procedimiento, consecutivo al juicio verbal de desahucio, denominado “ejecución de títulos judiciales”. Mediante este procedimiento el juzgado nos facilitará toda la información patrimonial del arrendatario de la que disponga, y nos permitirá embargar sus cuentas bancarias, bienes o derechos para cobrarnos. Pero de toda esta parte se ocupa en exclusiva nuestro abogado. Nosotros como arrendadores no tendremos que intervenir para nada. Además mientras tanto, como ya hemos recuperado nuestra vivienda, podemos volver a arrendarla. Aconsejo en ese caso hacerlo bien, siguiendo los consejos de mi artículo “Alquiler seguro. Cómo garantizar las obligaciones del alquiler”.

En cualquier caso, volviendo al tema de recuperar lo que nos deben, es importante, al buscar abogado y procurador para tramitar el desahucio por falta de pago y reclamar las rentas, que quede claro que el presupuesto que nos hagan ambos comprende tanto el juicio verbal de desahucio por falta de pago, como, acumuladamente, la reclamación de la cantidad que nos deben así como el lanzamiento y la ejecución dineraria del título judicial, es decir, todo lo que hemos hablado. Es frecuente que se nos indique un precio atractivo que no comprende alguno de los trámites anteriores y que, una vez iniciado el procedimiento, nos den una sorpresa desagradable queriendo cobrar más.

Si está interesado en tramitar el desahucio por falta de pago y reclamar las rentas que le adeuden ya sabe que puede contar conmigo. Ofrezco un precio cerrado de antemano, de abogado y procurador, que comprende todo, el juicio verbal, el lanzamiento y la ejecución dineraria, sin más costes, y que además puede pagar en cómodos plazos mensuales.

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