Una de las principales especialidades del despacho es el derecho inmobiliario. Somos expertos en arrendamientos urbanos, en propiedad horizontal, en ordenación de la edificación, en derecho hipotecario y registral y en derecho patrimonial. Defendemos sus intereses como arrendador, como propietario, como vecino, como comprador, como hipotecado etc.
¿Comparte Vd. la propiedad de su vivienda con su ex pareja, otros coherederos u otras personas? ¿Desea poner fin a esa situación de proindiviso de vivienda? Le ayudamos a conseguir la extinción del condominio sobre vivienda tanto por vía notarial como por vía judicial en caso de oposición.
Si es Vd. propietario de un bien inmueble y otra persona se ha apropiado de él, para recuperar lo que le pertenece debe interponer una demanda ante los tribunales denominada acción reivindicatoria. Es una de las acciones judiciales cuya finalidad es la protección del derecho de propiedad.
¿Se plantea la impugnación de acuerdos de la comunidad de propietarios? Somos especialistas en impugnar acuerdos de comunidad de propietarios. Hacemos un análisis exahustivo de todas las posibilidades de impugnación del acuerdo con el que vd. no está conforme.
Le ayudamos a inscribir en el Registro de la Propiedad la titularidad de su inmueble en los casos en que la finca no ha estado inscrita anteriormente a favor de persona alguna y se carece de un título público o sentencia. Todas las actuaciones jurídicas necesarias para inmatricular su finca en el Registro de la Propiedad por un precio cerrado de antemano.
¿Su inquilino no paga la renta? Mediante el desahucio express puede resolver el contrato de arrendamiento urbano por falta de pago y a la vez cobrar las rentas de alquiler adeudadas. De esta forma recupera su vivienda y su dinero. Le ofrecemos tramitar el desahucio por falta de pago hasta el lanzamiento y acumuladamente la reclamación de cantidad hasta la fase de ejecución y embargo por un precio único cerrado de antemano. Incluido procurador. No pierda más tiempo ni más dinero. Si su inquilino no paga el alquiler ¡actúe! Recupere su vivienda y su dinero con el mínimo coste posible.
¿Pensando en comprar casa? ¿Le preocupa no hacerlo bien? ¿Desconoce los pasos que hay que dar para comprar vivienda? No corra riesgos. Contrate nuestra asesoría legal para comprar casa con seguridad. Haga como el resto de europeos y por un mínimo coste ayúdese de un abogado especialista en compraventa de vivienda para no cometer errores que pueden amargarle la vida.
Sepa si puede convertirse en el legítimo propietario e inscribir a su nombre el inmueble que ocupa pacíficamente desde hace tantos años.
Por una cuota mensual de 30€ por inmueble nos ocupamos de negociar y redactar el contrato de arrendamiento, responder todas sus dudas, redactar todos los requerimientos necesarios e incluso presentar demanda de desahucio de pago y reclamación de rentas si es necesario. Tenga la tranquilidad de que tiene la asesoría experta más conveniente para sus intereses, por el menor coste posible.
Conozca el coste exacto de un procedimiento judicial completo sobre reconocimiento o negación de una servidumbre de paso.
Haga efectiva la garantía de su vivienda nueva. Nos ocupamos de realizar la reclamación frente a agentes intervinientes en la edificación y de reclamar por los vicios ocultos en la construcción. Las garantías de su vivienda cubren la responsabilidad del constructor por humedades. Somos especialistas en reclamación de defectos de construcción y vicios ocultos.
Le ayudamos a afrontar todos los problemas de contratos de alquiler celebrados bajo el texto refundido de la ley de arrendamientos urbanos de 1964. Le ayudamos a rentabilizar los contratos de alquiler de renta antigua. Nos ocupamos de la Repercusión de obras de conservación en contratos de arrendamiento de renta antigua.
¿Tiene Vd. una cláusula suelo en su escritura de hipoteca? No renuncie a pagar la menor cuota posible y aprovéchese de las constantes bajadas del euribor, en mínimos históricos. Comprobamos la viablidad de su reclamación y en caso positivo reclamamos la eliminación de la cláusula suelo y la devolución de lo pagado indebidamente desde la firma del contrato.
En caso de incumplimiento del plazo de entrega de la vivienda adquirida sobre plano tiene Vd. derecho a reclamar al promotor una indemnización por los daños y perjuicios causados por el retraso en la entrega. No se conforme con el retraso y reclame.
En caso de incumplimiento del contrato de arras penitenciales nos ocupamos de reclamar al vendedor que no celebra la compraventa del inmueble que devuelva el doble de la señal que se le entregó.
Servicio de reclamación judicial de una indemnización al copropietario que se empeña en ocupar en exclusiva un inmueble cuya propiedad pertenece en proindiviso a más personas.
Le ayudamos en todo el proceso de recuperación de la vivienda o el local con alquiler de renta antigua para que pueda ocuparla Vd. mismo o alguno de sus hijos, por causa de necesidad.
Conozca el coste exacto de un procedimiento judicial completo sobre reconocimiento o negación de una servidumbre de vistas.
La demanda de desahucio por precario tiene la finalidad de echar de nuestra vivienda o local a quien lo ocupa sin tener ningún derecho para ello y recuperar así la posesión de la misma. Esto es lo que significa "precario", sin título, es decir, sin derecho.
El Alquiler con opción a compra es la mejor fórmula para lograr la venta de un inmueble y obtener rentabilidad mientras se culmina la venta. Pero es un contrato para el que no existe un estandar, hay que redactarlo a medida del propietario, según cuál sea su intención.
Si la titularidad del derecho de propiedad sobre un inmueble es discutida o se la atribuyen varias personas a la vez la única manera de resolver la controversia es mediante la interposición de una demanda judicial ejerciendo la denominada acción declarativa de dominio.
En caso de que el promotor le entregue su vivienda nueva con unas calidades inferiores a las previstas en el contrato, en la memoria de calidades o en la publicidad, tiene Vd. derecho a reclamar al promotor una indemnización por la diferencia de calidad de los elementos entregados, o exigir que le entregue lo acordado. No se conforme y reclame lo que ha pagado.
¿Cedió gratuitamente una vivienda de su propiedad a su hijo o hija para que estableciera en ella su familia y tras la ruptura de la convivencia el juzgado le ha atribuido el uso de la vivienda a la ex pareja de su hijo? No se preocupe. Puede recuperar la vivienda. No tiene por qué conformarse con esta situación.
¿Su vecino es moroso? Nos ocupamos de reclamar las cuotas de comunidad de propietarios impagadas. Lo que otros dejan de pagar, lo tiene que soportar el resto de vecinos. No soporte esa situación.
¿Le ha demandado su banco por impago del préstamo hipotecario? Sabemos lo angustioso de su situación. En la medida de lo posible, podemos ayudarle analizando su escritura de préstamo para comprobar si incluye alguna cláusula abusiva, y formalizar así oposición a la ejecución hipotecaria. Gane como mínimo tiempo. Retrase la pérdida de su casa. Si hay cláusulas abusivas, gracias a la oposición conseguirá una reducción de las cantidades reclamadas.
El derecho de retracto mediante el que todo copropietario puede subrogarse en la posición del tercero que ha adquirido una cuota del proindiviso ha de ejercerse por vía judicial. Le ayudamos a ejercer el retracto de comunero por vía judicial. Conozca el precio de nuestro servicio.
¿Su Comunidad de Propietarios no realiza una obra de reparación que le corresponde por ser sobre un elemento comunitario? ¿Se lo ha exigido al Presidente o al secretario- Administrador y hacen caso omiso? Si se trata de obras necesarias y urgentes puede vd. reclamar judicialmente a la Comunidad de Propietarios su ejecución.
¿No recibe Vd. la herencia que le corresponde? ¿Desea reclamar su herencia? Le ayudamos a llegar a un acuerdo con los demás herederos para realizar una partición notarial de la herencia o si ello resulta imposible y para no perder más tiempo sin recibir su parte de la herencia nos ocupamos de tramitar un procedimiento judicial de división de herencia mediante el cual podrá por fín recibir lo que le corresponde.
¿Entregó Vd. sus ahorros hace años a una promotora inmobiliaria para comprar una vivienda sobre plano y nunca recibió la vivienda ni le devolvieron el dinero? Si Vd. pagó a la promotora por medio de ingresos en una cuenta bancaria, la más reciente jurisprudencia del Tribunal Supremo le permite reclamar a la entidad bancaria la devolución de todo su dinero. ¡No pierda la oportunidad de recuperar el dinero que no le devolvió la promotora!
Todo poseedor de un bien inmueble tiene derecho a ser respetado en su posesión. ¿Alguien invade o utiliza su finca sin su permiso? ¿Alguien se la ha apropiado como si fuera suya? Defiéndase con el interdicto de retener o recobrar la posesión, un juicio sumario para proteger la posesión.
¿Quiere Vd. reclamar los gastos de constitucion de su hipoteca? Si en su contrato de préstamo con garantía hipotecaria utilizado para adquirir su vivienda su entidad bancaria incluyó la estipulación de que todos los gastos de notaría, registro, gestoría e impuestos correrían por su cuenta y Vd. no negoció dicha cláusula, puede ser abusiva y como consecuencia nula. Su entidad bancaria tendría que devolverle los gastos de constitución de su hipoteca. Así vino a establecerlo la Sentencia nº 705/2015 de la Sala Primera, constituida en Pleno, del Tribunal Supremo de 23 de Diciembre de 2015.
En caso de retraso en la entrega de vivienda adquirida sobre plano o incumplimiento de la obligación de entrega de vivienda, le ayudamos a pedir una indemnización o a recuperar las cantidades anticipadas a la promotora.
¿Ha realizado en lugar de su Comunidad de Propietarios una reparación urgente y necesaria de un elemento comunitario y su comunidad no le reembolsa el dinero? Si se trataba de obras necesarias y urgentes y avisó Vd. de su necesidad puede vd. reclamar judicialmente a la Comunidad de Propietarios el reembolso.
¿Acaba de recibir una demanda de desahucio por impago de rentas? Todavía puede paralizar el procedimiento judicial de desahucio ejerciendo el derecho de enervación pero para hacerlo bien necesita la intervención de abogado y procurador. No pierda tiempo.
La sentencia del Tribunal Constitucional de 11 de mayo de 2017 ha declarado inconstitucional el cobro del Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, conocido como Plusvalía, cuando entre la fecha de adquisición del inmueble y la fecha de transmisión no se ha producido un aumento real del valor del inmueble sino una disminución. Todas las liquidaciones en las que los Ayuntamientos han cobrado una cuota a pesar de la disminución de valor del inmueble, son anulables. Si ese es su caso, puede recuperar el dinero pagado como cuota del IIVTNU.
¿Ha terminado el plazo del contrato de alquiler y su inquilino no quiere irse? Si en el contrato Vd. estableció claramente que el plazo era improrrogable o que a su finalización el contrato quedaría autormáticamente terminado o si Vd. ha comunicado con antelación a su inquilino que no prorroga el contrato y su inquilino, a pesar de haber terminado el plazo del contrato de arrendamiento no le devuelve su vivienda o local de negocio, entonces cuanto antes debe tramitar un procedimiento de desahucio por expiración del plazo, de lo contrario el mero paso del tiempo en esa situación puede beneficiar a su inquilino y obligarle a Vd. a continuar el arriendo contra su voluntad. Le ofrecemos tramitar el desahucio por expiración del plazo hasta el lanzamiento por un precio único cerrado de antemano. Incluido procurador. No pierda más tiempo. Si su inquilino se empeña en no devolverle su inmueble a pesar de haber vencido el plazo del arriendo ¡actúe! Recupere su inmueble con el mínimo coste posible y cuanto antes.
El arrendador no puede entrar en la vivienda alquilada sin consentimiento del arrendatario so pena de cometer delito de allanamiento de morada. Si además cambia la cerradura para impedir la entrada del mismo, puede cometer además un delito de coacciones. El cauce adecuado para recuperar la vivienda es el procedimiento de desahucio, por falta de pago de renta o por precario, en su caso. Sirva la presente sentencia como ejemplo de lo anterior.
Cuando hay un único bien inmueble como herencia y son varios los herederos, es posible desde el punto de vista procesal instar la extinción judicial del proindiviso mediante la interposición de una demanda de división de cosa común antes incluso de haber realizado partición de la herencia. Será necesario acreditar actos de los herederos que permitan afirmar su aceptación tácita de la herencia, como por ejemplo el reparto del saldo en cuentas bancarias. Y es requisito sine qua non que haya un único inmueble, indivisible, en la herencia yacente.
Gracias a este planteamiento procesal, que nuestro Tribunal Supremo autoriza, es posible ahorrarse uno de los dos procedimientos judiciales habitualmente necesarios cuando los herederos no se ponen de acuerdo en el reparto de los inmuebles que forman una herencia. En lugar de tramitar una procedimiento de división judicial de herencia y luego uno de división de cosa común, basta tramitar directamente este último.
Cuando el inquilino se retrasa en el pago del alquiler, o no paga la renta de alquiler muchos arrendadores se preguntan cuándo se puede iniciar el procedimiento de desahucio por falta de pago. Es decir, cuántas rentas de alquiler impagadas son necesarias para el desahucio. Pues bien, en esta sentencia el Tribunal Supremo viene a dejar claro de una vez por todas que el mero retraso en el pago de la renta de alquiler puede ser motivo suficiente para el desahucio, si la demanda se presenta antes de que el inquilino pague la renta de alquiler fuera de plazo.
En esta sentencia de 9 de marzo de 2016 la Sala 1ª del Tribunal Supremo reitera la doctrina que estableció en su sentencia de 21 de diciembre de 2015, en virtud de la cual:
«En las compraventas de viviendas regidas por la Ley 57/1968 las entidades de crédito que admitan ingresos de los compradores en una cuenta del promotor sin exigir la apertura de una cuenta especial y la correspondiente garantía responderán frente a los compradores por el total de las cantidades anticipadas por los compradores e ingresadas en la cuenta o cuentas que el promotor tenga abiertas en dicha entidad».
El Tribunal Supremo establece como doctrina que «Sólo procederá el reembolso por la Comunidad de Propietarios al comunero que haya ejecutado unilateralmente obras en zonas comunes cuando se haya requerido previamente al Secretario-Administrador o al Presidente advirtiéndoles de la urgencia y necesidad de aquéllas. En el caso de no mediar dicho requerimiento, la Comunidad quedará exonerada de la obligación de abonar el importe correspondiente a dicha ejecución. No quedará exonerada si la Comunidad muestra pasividad en las obras o reparaciones necesarias y urgentes». Es decir, viene a consagrar el derecho de los propietarios a actuar unilateralmente en caso de pasividad de los órganos de la Comunidad a la hora de reparar los elementos comunes, siempre que sean reparaciones urgentes y necesarias y se haya avisado previamente de su necesidad.
El Tribunal Supremo deja claro que sólo está legitimado para reclamar el desahucio y la reclamación de rentas de alquiler quien en el momento de interponer la demanda es propietario del inmueble, aunque las rentas reclamadas se hayan devengado con anterioridad a la transmisión de la propiedad. Quien era propietario entonces no está legitimado para reclamarlas, aunque las rentas de alquiler impagadas se devengaran cuando lo era. Por otra parte aclara que la transmisión de la propiedad se produce desde el auto de adjudicación de la subasta, que no requiere ulterior transmisión de la posesión.
El Tribunal Supremo nos aclara y establece doctrina sobre qué hacer ante la aparición de defectos constructivos si queremos exigir la responsabilidad legal prevista en el art. 17 de la Ley de Ordenación de la Edificación no sólo al promotor sino también a otros agentes intervinientes en el proceso de edificación de nuestra vivienda -como el arquitecto proyectista, el arquitecto director de obra, el aparejador director de ejecución o el constructor- no basta con requerir la reparación al promotor. Para interrumpir el plazo de prescripción de esta reclamación de responsabilidad legal por defectos constructivos hay que requerir a cada uno de los intervinientes que tuvieron parte de culpa, por negligencia, en la causación del daño. La reclamación frente al promotor no interrumple el plazo de prescripción frente al resto de agentes intervinientes. Si no se les requiere personalmente pueden resultar absueltos en juicio.
Hasta esta sentencia, el TS siempre ha considerado que los contratos de arrendamientos urbanos, tanto de local de negocio como de vivienda, personas físicas o jurídicas, celebrados bajo la vigencia del Decreto Boyer, es decir, del 9 de mayo de 1985 al 31 de diciembre de 1994, en los que se hubiera pactado el derecho de prórroga forzosa a favor del arrendatario, se rigen por la voluntad de las partes, tal y como establece el art. 9 RDL 2/1985, de 30 de abril, así como por la LAU de 1964. En la práctica esto implicaba, entre otras cosas, el mantenimiento de la prórroga forzosa, por una parte, y el derecho a dos subrogaciones sucesivas en el contrato, de personas vinculadas al arrendatario. (Ver. arts. 58, 59 y 60 TRLAU). A partir de esta sentencia, el TS considera que los arrendamientos de local de negocio celebrados por arrendatarios personas jurídicas con posterioridad al 9 de mayo de 1985 tendrán la duración prevista para las personas jurídicas en la D.T.3ª. apartado 4 de la vigente LAU, es decir un máximo de 20 años desde que se aprobó esta ley, por lo tanto, como mucho hasta el 31 de diciembre de 2014. Ello aun cuando la voluntad de las partes hubiese sido conceder al inquilino un derecho de prórroga forzosa.
Esta vez de manera clara y rotunda, el Tribunal Supremo establece como doctrina en su sentencia de 21 de diciembre de 2015 que ante la falta de terminación de la edificación, los Bancos deben devolver a los compradores de vivienda sobre plano el dinero que anticiparon a cuenta del precio de la compraventa y que ingresaron en una cuenta del promotor, sea o no especial, siempre y cuando el banco hubiera podido darse cuenta de que los ingresos eran parte del precio de una compraventa. Ello por no haber controlado, al permitir al promotor que abriera la cuenta, que se hubiesen constituido las debidas garantías de devolución, en forma de aval o seguro. Es decir, que los compradores sobre plano que se quedaron sin vivienda y sin dinero por culpa de la crisis, de la paralización de las obras y de la falta de aval o seguro de devolución, pueden por esta vía recuperar su dinero demandando al Banco.
Aunque de forma indirecta, en su sentencia del Pleno de 16 de enero de 2015 el Tribunal Supremo establece que los Bancos deben devolver a los compradores de vivienda sobre plano el dinero que anticiparon al promotor que no terminó la construcción de la vivienda proyectada, siempre y cuando los anticipos que realizaron los compradores fueran ingresados en una cuenta bancaria abierta a nombre del promotor en dichas entidades bancarias. El motivo de esta responsabilidad legal de los bancos es no haber controlado, al permitir al promotor que abriera la cuenta, que se hubiesen constituido las debidas garantías de devolución, en forma de aval o seguro. Es decir, que los compradores sobre plano que se quedaron sin vivienda y sin dinero por culpa de la crisis, de la paralización de las obras y de la falta de aval o seguro de devolución, pueden recuperar su dinero demandando al Banco.
El Tribunal Supremo establece que para que el impago del Impuesto de Bienes Inmuebles sea motivo suficiente para resolver un contrato de arrendamiento es requisito necesario que previamente se haya requerido al arrendatario de modo fehaciente, incluyendo además en el requerimiento copia del recibo de IBI y dando al arrendatario un plazo de treinta días para su abono o para oponerse.
La doctrina establecida por primera vez en la sentencia de la Sala 1ª del Tribunal Supremo de 21 de diciembre de 2015 sobre responsabilidad de bancos frente a compradores sin aval ni seguro, posteriormente reiterada en la sentencia de la Sala 1ª del Tribunal Supremo de 1 de marzo de 2016 es de nuevo aplicada en esta nueva sentencia de 17 de marzo de 2016
Esta sentencia del Tribunal Supremo da un paso más en la depuración de las prácticas de contratación en masa seguidas por la banca desde el siglo pasado y consistentes en la imposición de estipulaciones abusivas al consumidor, de adhesión obligatoria, que causan un claro desequilibrio entre las partes y siempre en beneficio de las entidades bancarias. En este caso destacamos la sentencia por venir a establecer que la cláusula de repercusión de todos los gastos de constitución de la hipoteca que garantiza un préstamo hipotecario en el consumidor, es abusiva.
En base a esta sentencia, si el consumidor se ha visto en las mismas circunstancias, puede reclamar la declaración de nulidad de la cláusula de repercusión de los gastos de hipoteca y la devolución de las facturas de notaría, gestoría, registro, etc. Extracto de los fundamentos de derecho de la abusividad.
Sentencia del pleno del Tribunal Supremo que declaró por primera vez la nulidad de cláusulas abusivas sobre limitación del tipo de interés variable incluidas en préstamos hipotecarios por falta de transparencia en el proceso de contratación. En la sentencia se declara la irretroactividad de los efectos de la nulidad de la cláusula, y por lo tanto no obliga a los bancos a devolver lo cobrado indebidamente. Se alegan razones de seguridad jurídica y riesgo de trastornos graves para la economía nacional.
Es muy frecuente ceder gratuitamente una vivienda a un familiar, normalmente un hijo o una hija, para que establezca en ella su domicilio familiar. ¿Qué pasa si luego se divorcia o separa y el juzgado le atribuye el uso de dicha vivienda a su expareja? ¿No podemos recuperar la vivienda? Esta cuestión ha sido claramente resuelta por la jurisprudencia del tribunal supremo desde hace ya unos años. Cabe recuperar la vivienda cedida a un hijo y su pareja aunque tras el divorcio el juzgado atribuya el uso de la misma a su ex pareja, pues es un caso de precario.
Esta sentencia del Tribunal Constitucional viene a remediar la injusticia que supone tener que pagar el Impuesto municipal sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU), la llamada plusvalía, siempre que se produzca una transmisión intervivos o mortis causa de un bien inmueble urbano con independencia de si efectivamente se había revalorizado o no. Desde la crisis inmobiliaria de 2007 muchas transmisiones de inmuebles se produjeron tras una caída notable de valor, y a pesar de ello hubo que pagar la plusvalía en base a la ficción de que los terrenos urbanos siempre se revalorizan. No es así.
En base a esta sentencia cabe impugnar las liquidaciones de plusvalía (IIVTNU) en las que se acredite por medio de una peritación que el valor de mercado del inmueble, en la fecha de la transmisión, era INFERIOR al valor que tenía cuando fue adquirido. Estas liquidaciones son NULAS al estar basadas en una interpretación de la Ley de Haciendas Locales que el Tribunal Constitucional considera incorrecta. El mero transcurso del tiempo no implica, per se y de forma automática, una revaloración expresiva de riqueza y gravable.
Esta sentencia del pleno del Tribunal Supremo, haciéndo desde luego un gran favor a las Cajas de Ahorro y los Bancos, declara que los efectos de cualquier declaración judicial de nulidad de cláusula de limitación del tipo de interés variable en préstamo hipotecario -cláusula suelo-sólo serán retroactivos hasta el 9 de mayo de 2013. Dicho en otras palabras, que los Bancos sólo deberán devolver los intereses cobrados de más por aplicación de la cláusula suelo desde esa fecha en adelante, pero no los anteriores. Posteriormente la Sentencia de 21 de diciembre de 2016 del Tribunal de Justicia de la Unión Europea ha venido a anular esta doctrina, estableciendo que los intereses se deben devolver desde la fecha de celebración del contrato.
En esta sentencia el Tribunal Supremo viene a poner coto a los intereses de demora abusivos en préstamos hipotecarios celebrados con consumidores y los limita a un tipo igual al remuneratorio incrementado en dos puntos, como ya hizo en el caso de los préstamos al consumo. En caso de vivienda esta sentencia va más allá de lo dispuesto en el art. 114.3LH, que admite intereses de demora de hasta tres veces el interés legal del dinero. La consecuencia de la nulidad es que sólo se devenga el interés remuneratorio.
Es una sentencia muy interesante porque resume cuál ha sido la evolución jurisprudencial y legal de la materia.
Esta sentencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea de 21 de diciembre de 2016 sobre cláusula suelo viene a enmendar la plana al Tribunal Supremo español pues en contra de lo dispuesto por este en su sentencia del pleno de la Sala 1ª de 25 de marzo de 2015, viene a establecer que en caso de que sea declarada la nulidad de una cláusula suelo por abusiva en el seno de un contrato de préstamo hipotecario, la entidad prestamista debe devolver los intereses cobrados en aplicación de dicha cláusula desde la firma del contrato y no desde el 9 de mayo de 2013 en adelante.
Duro varapalo para las entidades bancarias comprometidas, y gran noticia para los consumidores y usuarios que ven nuevamente reforzadas las garantías que vienen a compensar la desigualdad de posiciones y de capacidad negociadora entre una persona y una entidad bancaria.
¿Qué es un burofax? ¿Cómo se manda un burofax? Muchas veces es necesario llevar a cabo una comunicación de manera que quede constancia de ella, para que tenga efectos jurídicos. Por ejemplo un requerimiento de pago de renta de alquiler. Pues bien, la forma más económica de lograrlo es por medio de este servicio de Correos que paso a explicar.
Son muchos los arrendadores que me hacen esta pregunta cuando se encuentran que su inquilino, tras dejar de pagar la renta, parece que ha abandonado su vivienda. Consideran normal entrar en la casa con su juego de llaves, o incluso cambiando la cerradura. Pero cuidado.
Son diversas las circunstancias en las cuales puede interesar al arrendador y al arrendatario rescindir el contrato de alquiler antes de tiempo, de mutuo acuerdo. Si se ve en la necesidad de hacerlo es muy importante formalizarlo por escrito y de manera correcta, para prevenir problemas. Le explico cómo.
¿Su inquilino paga cuando quiere, siempre con retraso? Es posible que Vd. cuente con la renta de alquiler para pagar la cuota de un préstamo hipotecario y el pago tardío del inquilino le cause muchas molestias. No hablamos de inquilinos que no pagan la renta, sino de inquilinos que pagan cuando quieren. ¿Tiene Vd. que soportarlo como arrendador, o puede evitarlo de alguna manera?
"Burofax no entregado. Dejado aviso.". Hemos requerido de pago al inquilino moroso y el servicio de Correos nos dice que no ha podido entregarle nuestro burofax con requerimiento de pago. Puede que incluso nos haya informado ya de que el burofax ha caducado en lista de espera sin haber sido recogido. ¿Qué pasa entonces? ¿Ha servido para algo el requerimiento?
Enervar el desahucio significa poner fin al procedimiento judicial de desahucio y evitar el lanzamiento mediante el pago por el inquilino de las rentas adeudadas. Es un derecho de todo arrendatario, que sólo se puede ejercer una vez.
Ante el impago de las rentas de alquiler hemos enviado un burofax certificado y con acuse de recibo a nuestro inquilino y antes de que transcurran los treinta días que nos permiten iniciar el procedimiento de desahucio nos ha hecho un ingreso pero que no cubre la totalidad de la deuda. ¿Ya no se puede desahuciar? Veamos.
Voy a dar una respuesta práctica a esta pregunta que tan frecuentemente me hacen tanto los arrendadores como los arrendatarios. ¿Se puede compensar la renta de alquiler con la fianza? Es decir, ¿Puede el arrendatario exigir u obligar que se destine el importe de la fianza al pago de las rentas o cantidades que adeude al arrendador?
Son muchos los arrendadores que no se han visto nunca en la necesidad de interponer una demanda de desahucio por falta de pago para recuperar su inmueble y lo que les deben, y que por desconocimiento y miedo a hacerlo retrasan la decisión una y otra vez. Voy a explicar cómo es un proceso judicial de desahucio por falta de pago para un arrendador, para arrojar un poco de luz y disipar esos miedos irracionales.
Nos referimos a las viviendas ocupadas por varias personas. Esto es característico de los pisos de estudiantes, o los pisos compartidos. En estos casos, si se deja de pagar total o parcialmente la renta, ¿qué sucede? ¿quién responde? ¿a quién reclamar?
Ante todo debe quedar claro que no en todas las comunidades autónomas de España existe la obligación legal de depositar la fianza de alquiler en la administración de Hacienda. Pero si Vd. vive en alguna en la que es obligatorio dicho depósito de la fianza debe saber cuáles pueden ser las consecuencias de incumplir dicha obligación de depósito. Nos referimos en este caso a lo que sucede en Andalucía.
Se habla mucho de alquiler con opción a compra pero por las consultas que recibo a menudo en el despacho no todo el mundo tiene claro lo que significa. Veamos en pocas palabras en qué consiste un alquiler con opción a compra y a quién puede interesear.
Todos los arrendadores quieren un alquiler seguro. Las principales obligaciones del inquilino son pagar la renta de alquiler y mantener el inmueble en buen estado de conservación. Pues bien, me sorprende muchísimo en mi día a día profesional encontrarme con innumerables contratos de arrendamiento en los que no se ha establecido ningún tipo de garantía de cumplimiento de estas obligaciones, siendo en la práctica muy fácil hacerlo. Veamos a qué me refiero.
Si su inquilino deja de pagar la renta debe Vd. actuar de la manera más inteligente posible para poner fin al contrato cuanto antes para desembarazarse de ese inquilino problemático y recuperar su inmueble. Cuanto más tiempo tarde en ponerse manos a la obra más dinero perderá. El primer paso es realizar un requerimiento de pago.
Son muchas las personas, tanto arrendadores como arrendatarios, que tienen la errónea creencia de que hace falta acumular un número de rentas de alquiler sin pagar para que se pueda proceder al desahucio. Unos creen que si no hay al menos dos rentas de alquiler sin pagar no se puede hacer nada, otros piensan que hacen falta varias...¿Quiere saber cuál es la realidad?
¿Hay que seguir pagando la renta de alquiler de local de negocio durante el estado de alarma por pandemia de coronavirus? ¿Se puede dejar de pagar o hacer algo para que no sea tan gravoso?
Aclaramos qué significa impugnar un acta de la comunidad de propietarios ya que muchas personas confunden impugnar un acta con impugnar un acuerdo de comunidad de propietarios.
Sepa qué hacer si el administrador de la comunidad no realiza reparaciones necesarias y urgentes de elementos comunes a pesar de pedirselo una y otra vez.
Lo que debe hacer es impugnar el acuerdo de la comunidad de propietarios con el que no está de acuerdo. Impugnar quiere decir pedir a un Juez que declare nulo el acuerdo, para que no se lleve a la práctica. Pero ello exige el cumplimiento de una serie de requisitos y plazos.
Sepa lo que significa exactamente salvar el voto, el requisito exigido por la Ley de Propiedad Horizontal para impugnar el acuerdo de la comunidad de propietarios con el que no está de acuerdo.
No. Es una cuestión resuelta por la ley y por la jurisprudencia de forma unánime. Aunque pensemos que como propietarios tenemos un poder absoluto sobre nuestro inmueble no es así. Todo propietario tiene la obligación de permitir el acceso a su vivienda o local de negocio si ello es necesario para realizar labores de mantenimiento o conservación de elementos comunes.
Existe la errónea creencia popular de que llegada la hora de escriturar la compraventa de una vivienda, cuanto más bajo sea el precio que refleje la escritura de compraventa menos impuestos habrá que pagar, sobre todo Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP). Pero esta creencia es errónea. Veamos lo que sucede en Andalucía.
Explicamos de manera sencilla cómo saber si todavía tenemos la oportunidad real de recuperar el dinero que pagamos en su día a la promotora que paralizó la obra por la crisis, que no entregó la vivienda y que no tenía ni el aval ni el seguro que exigía la “Ley 57/68 sobre percepción de cantidades anticipadas en la construcción y venta de viviendas”. ¿Podemos reclamar al banco donde hicimos los ingresos con garantías de éxito? Sí. Siempre y cuando se cumplan los requisitos que explico a continuación.
Explicación sencilla y clara de qué son exactamente las arras o señal de la compraventa, qué tipos de arras hay y cuándo es adecuado usar un tipo u otro de arras.
Sepa si le interesa formalizar unas arras confimatorias o unas arras penitenciales. Aprenda cuál es la diferencia entre ambas. Y cuándo es más conveniente utilizar uno u otro tipo de arras.
Uno de los impuestos que debe pagar el vendedor de un inmueble urbano al celebrar una compraventa es el Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, conocido también como plusvalía. Las normas que aplican los Ayuntamientos para calcular su importe siempre dan como resultado que el vendedor tiene que pagar, más o menos dependiendo del tiempo transcurrido desde la adquisición hasta la transmisión, pero siempre tiene que pagar, incluso aunque hayamos perdido dinero con la operación por vender más barato de lo que nos costó. Y así ha sido hasta la sentencia del Tribunal Constitucional de 11 de mayo de 2017.
Sepa lo que significa exactamente "proindiviso" y "extinción de proindiviso" desde el punto de vista jurídico. Se lo explicamos de forma sencilla y fácilmente comprensible.
¿Quiere vender su proindiviso y alguno de los copropietarios se opone? Le damos consejos prácticos para conseguir la venta del proindiviso sin abogado ni procurador.
La administración de un proindiviso sobre un inmueble se refiere a las actuaciones cuya finalidad es la conservación, mantenimiento, goce y disfrute de la finca. Sepa cómo se administra un proindiviso.
El copropietario de un bien inmueble en comunidad tiene derecho de adquisición preferente de las cuotas del proindiviso en venta, antes que un tercero.
Cuando la propiedad de uno o varios inmuebles pertenece a dos o más personas proindiviso pero una de ellas la ocupa sin permiso de los demás, una de las posibilidades es exigir una indemnización por dicho uso exclusivo.
Cuando la propiedad de uno o varios inmuebles pertenece a dos o más personas proindiviso ¿quién tiene derecho a usar el inmueble en copropiedad?.
Cuando no queda más remedio que acudir a los tribunales para extinguir el proindiviso, ¿ante qué juzgado hay que presentar la demanda?. ¿Cuál es el juzgado competente?
¿Desconoce quién es el actual titular de una cuota del derecho de propiedad? Qué hacer para extinguir un proindiviso con copropietarios desconocidos.
En caso de desavenencias entre los copropietarios de una vivienda u otro inmueble en proindiviso respecto al uso del mismo, una de las posibilidades es pedir judicialmente que se establezca un sistema de uso por turnos.
Vicios ocultos son los defectos que presenta un inmueble que no son apreciables a simple vista por el comprador y que lo hacen impropio para el uso a que se destina, o que hacen disminuir de tal modo ese uso que de haberlos conocido el comprador, no lo habría adquirido o habría dado menos precio por él. El comprador puede desistir del contrato de compraventa, abonándosele los gastos que pagó, o rebajar una cantidad proporcional del precio, a juicio de peritos. El plazo para ello, improrrogable, es de seis meses desde la entrega.
Esencialmente sí. Son términos jurídicos que se refieren a los problemas que presenta una vivienda, que pueden ir desde los defectos menos graves de terminación o acabado hasta los defectos más graves de estructura. La diferente terminología viene dada porque los derechos del comprador frente a los vicios ocultos y frente a los defectos constructivos de la vivienda adquirida están regulados en leyes distintas, aunque en ambos casos tienen la finalidad de dar solución al problema.
Son muchas las personas que desesperadas tras la compraventa de una vivienda que empieza a presentar cada vez más problemas en forma de defectos constructivos o vicios ocultos acuden al despacho preguntando si se pueden "quitar de encima la vivienda", es decir, si pueden devolver las llaves y exigir que les devuelvan el precio pagado por ella, o lo que es lo mismo, resolver la compraventa.
Si el banco deja de aplicar la cláusula suelo unilateralmente sin que Vd. haya tenido que firmar nada ello no significa que Vd. renuncie de modo alguno a cobrar los intereses pagados de más, pero es conveniente que así se lo haga constar al banco, para que no malinterprete su silencio.
La denominada “cláusula suelo” es una estipulación de los contratos de préstamo hipotecario a interés variable que sirve para fijar un tipo de interés mínimo. Supone una limitación a la variabilidad a la baja del tipo de interés.
Sepa lo que significa exactamente "inmatricular" una finca en el Registro de la Propiedad desde el punto de vista jurídico. Se lo explicamos de forma sencilla y fácilmente comprensible.
Hablamos del desague de las aguas de lluvia que caen sobre una finca, del deber de recoger estas aguas de lluvia y de los casos en que se puede verter el agua de lluvia sobre la finca del vecino, desde el tejado o canalizada.
A veces es necesario colocar un andamio en la propiedad vecina para poder acceder a nuestra propia edificación para acometer una obra. En ese caso, ¿tiene nuestro vecino el deber de facilitarnos el paso a su propiedad
Una servidumbre es un derecho real sobre cosa ajena; un gravamen impuesto a un inmueble en beneficio de otro. Pero ¿qué es una servidumbre, explicado de manera sencilla?.
Según dispone la ley, no se puede alterar el curso de las aguas que descienden de manera natural, sin obra humana, desde una finca superior a nuestra finca.
Para saber si una persona ha otorgado testamento y cuál es su contenido hay que consultar el llamado Registro de Actos de Última Voluntad.
Modelo de demanda de conciliación frente a copropietario que impide la venta del proindiviso, con instrucciones paso a paso para que la presente Vd. mismo.
Modelo de acuerdo privado para poner fin al proindiviso sobre uno o varios inmuebles. Con instrucciones completas y detalladas sobre lo que debe indicar en cada apartado del modelo.
Modelo de escrito para comunicar formalmente nuestra disconformidad con un acuerdo adoptado por la Comunidad de Propietarios en una Junta General a la que no asistimos. Adaptado a la última reforma de la Ley de Propiedad Horizontal operada por Ley 8/2013.
Modelo de escrito para solicitar la eliminación de la cláusula suelo a nuestro banco. Para iniciar Vd. mismo la reclamación de eliminación de la cláusula suelo dirigiendo un escrito a su banco con argumentos jurídicos, redactado profesionalmente. Si le rechazan la solicitud puede seguir un procedimiento de reclamación ante el Banco de España o acudir a los tribunales directamente.
Modelo de acuerdo de rescisión del contrato de alquiler de vivienda, de mutuo acuerdo, en el que se contamplan todas las cuestiones a las que debe dar respuesta para prevenir problemas posteriores. Adaptado a las Leyes 4/13 y 2/15 que modifican la LAU. Mutuo disenso.
Modelo de requerimiento de pago al arrendatario que adeuda rentas u otros conceptos derivados del contrato de arrendamiento urbano. Con todas las menciones necesarias para evitar posteriormente la enervación y asegurar la condena en costas en sede judicial. Adaptado a las Leyes 4/13 y 2/15 que modifican la LAU.
Modelo de requerimiento de reparación de defectos constructivos aparecidos en vivienda de nueva construcción dirigido al vendedor. Con todas las menciones necesarias para preparar adecuadamente la reclamación judicial si esta resulta inevitable para conseguir la reparación de los defectos constructivos.
Modelo de contrato de arras confirmatorias para documentar y regular correctamente la entrega de una señal por parte del comprador en una compraventa de inmueble sin facultad de desistimiento del contrato antes del otorgamiento de escritura. Si el comprador no comparece pierde la señal en concepto de indemnización si el vendedor optar por resolver el contrato. Pero el vendedor puede optar también por exigir su cumplimiento.
Modelo de contrato de alquiler de vivienda en el que se regulan claramente todos los derechos y obligaciones de cada parte, sobre todo los más conflictivos. Incluye la constitución de garantía personal en forma de avalista solidario. Adaptado a las Leyes 4/13 y 2/15 que modifican la LAU.
Modelo de requerimiento mediante el cual se comunica al copropietario que hace uso en exclusiva del inmueble en proindiviso que los demás no están conformes y se le exige que cese el uso en exclusiva, y una indemnización mientras no devuelva las llaves..
Para alquilar su plaza de aparcamiento o garaje de la manera más segura posible, con la libertad de poner fin al contrato de un mes para otro y regulando de manera práctica los aspectos esenciales de este tipo de arrendamientos para uso distinto al de vivienda.
Modelo de acuerdo de administración de proindiviso para oponerse al uso en exclusiva de la vivienda por uno de los comuneros y reclamarle el cese y una indemnización.
Modelo de requerimiento de pago al banco donde se ingresaron anticipos a cuenta del precio de compraventa de vivienda en contrucción que finalmente no fue entregada por la promotora, que tampoco constituyó ni el aval ni el seguro exigidos por la Ley 57/68 sobre percibo de cantidades anticipadas en la construcción y venta de viviendas.
Modelo de escrito para comunicar al Banco que aunque haya dejado de aplicar la cláusula suelo, no renunciamos a reclamar los intereses pagados de más. Ahora que algunas entidades dejan de aplicar unilateralmente la cláusula suelo es importante dejar claro, para que nuestro silencio no sea interpretado como conformidad, que no renunciamos a reclamar los intereses pagados de más. Para ello sirve este modelo de carta que ponemos a su disposición gratuitamente.
Modelo de contrato de alquiler de vivienda que incorpora una regulación completa de una opción de compra sobre la vivienda a favor del arrendatario. Adaptado a las Leyes 4/13 y 2/15 que modifican la LAU.
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